YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
TBK 355 Md. : “ Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Yeniden Kiralama Yasağın konusunu oluşturan eylem, kiralananın eski kiracıdan başka bir üçüncü kişiye kiraya verilmesidir:
Yargıtay 4. HD. E. 1986/7111 – K. 1986/7915 T: 20.11.1986; Yargıtay 4. HD. E. 2000/10728 – K. 2001/1869 T: 22.2.2001 Karşı Oy Yazısından
“Eldeki bu dava da, sorumluluğu düzenleyen 6570 sayılı Yasanın 15. maddesi haksız tahliyeyi değil, tahliyeden sonra kiraya vermeyi bir sorumluluk öğesi olarak kabul etmiştir. Davalı, davacıyı haksız ve kötü niyetle tahliye ettirmiş olabilir. Ancak bu onun sorumluluğu için yeterli değildir. Sorumluluk için bu yeri yeniden kiraya vermelidir.” (E.T.: 13.11.2017)
Yargıtay Hukuk Daireleri’nin paylaştığımız bu kararlarında konutun boş bırakılmasının yeniden kiralama yasağı kapsamına girmeyeceğini, kanun maddesine bakıldığında sorumluluğun yalnızca yeniden kiralama yapılması durumunda doğacağını bunun haricinde meydana gelen durumların da bu madde kapsamına alınamayacağını bu sebeple de kiralananın boş bırakılmasının ilgili yasak kapsamına giremeyeceği belirtilmiştir.
Ayrıca ve önemle belirtmek gerekir ki bu üç yıllık süre içerisinde konutun boş bırakılması kiracıya tazminat hakkı vermemektedir. Bu hususta Yargıtay; “Tahliye edilen yerin boş bırakılması hali için özel bir kural getirmemiştir. “Dairenin, esas: 1984/5291, karar: 1985/6931 sayılı ve 25/09/1984 günlü kararında da belirtildiği gibi kanun koyucunun açık ve sınırlı bir biçimde hukuka aykırı kabul ederek oluşturduğu sorumluluğun kapsamı Medeni Kanun’un 1. Maddesindeki kanun boşluğu kural ile doldurulamayacağı gibi, özel yasa hükmünde yasaklanmamış olması karşısında aynı Kanunun 2. maddesindeki hükmüne dayanılarak kiralananın boş bırakılmasının doğruluk ve güven kurallarına aykırı olduğu da kabul edilemez." (Yarg. 4. HD. E. 1986/7111 – K. 1986/7915)
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Oluşturmayan Eylemler Nelerdir?
Kiracının haksız tahliye sonucunda uğradığı zararı talep edebilmesi için zararın, kiralayanın yeniden kiralama yasağına aykırı davranışı ile aralarında uygun bir illiyet bağı ilişkisinin mevcut bulunması gerekmektedir. Kiralayanın yeniden kiralama yasağına aykırı davranışlarına örnek vermemiz gerekirse kiraya verenin kira bedeli benzeri bir gelir elde edip etmediği göz önünde bulundurulur.
Söz gelimi, taşınmaz üzerinde üçüncü bir kişiye intifa veya oturma hakkı tanınması halinde, kira benzeri bir gelirin elde edileceği söylenebilir. Bu nedenle bu eylemler, yeniden kiralama yasağı kapsamındadır. Kiralananın üçüncü bir kişi tarafından ücretsiz kullanılması veya kiralananın satılması halinde ise, kira geliri benzeri bir gelirin elde edilmesi durumu söz konusu olmadığından, bu eylemlerin yeniden kiralama yasağı kapsamında olmadığı söylenebilir.
Yeniden Kiralama Yasağı Kapsamında Çıkarılması Gereken Sonuç
İhtiyaç nedeniyle taşınmaz tahliyesi sonucunda, TBK 355 uyarınca kiralayanın sorumluluğunun gündeme gelebilmesi için tahliye sonrası 3 yıl içerisinde bu konuttan kira benzeri bir gelir elde etmesi gerekir. Çünkü bu düzenleme kiralananın tekrardan yüksek bir bedelle kiraya verilmesinin önüne geçmek amacı ile getirilmiştir. ihtiyaç nedeniyle taşınmaz tahliyesi sonucunda ilgili taşınmazın satılması durumunda devreye girecek herhangi bir başka kanuni düzenleme de bulunmamaktadır. Tabi ki unutulmamalıdır ki Medeni Kanun md. 2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırılıktan tarafınıza bir dava ikame edilebilir. Müvekkilin taşınmazını satıp başka bir lokasyonda daire bakması yine müvekkilin ihtiyacının giderilmesine yöneliktir ve sırf kiracıyı zarara uğratmak kastına dayanmamaktadır.
