KİRA TESPİT DAVALARI
TBK 344/3 : “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre kira tespit davası, kira bedelinin tespit edilmesi amacıyla kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Bu davanın açılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:
1. Sözleşmenin Devam Etmesi
• Kira tespit davası, devam eden bir kira sözleşmesi kapsamında açılabilir. Sözleşme sona ermişse, kira tespit davası açılamaz.
2. Uygun Sürede Dava Açılması
• TBK Madde 344 uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi talebi için dava, yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılmalıdır veya kiracı bu süre içinde kiraya verenin ihtarına yazılı olarak itiraz etmelidir.
• Ancak taraflar, sözleşmede kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşma yapmamışlarsa bu süre kuralı esnek olabilir.
3. Kira Bedelinin Belirlenmesi İçin Haklı Sebep Bulunması
• Kira bedelinin tespiti, genellikle bedelin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla yapılır. Aşağıdaki durumlar haklı sebep oluşturabilir:
• Uzun süredir kira bedelinin güncellenmemiş olması.
• Rayiç bedel ile kira bedeli arasında ciddi fark bulunması.
• Sözleşmede kira artış oranının açıkça belirtilmemesi veya geçersiz olması.
4. Sözleşmede Kira Artış Hükmünün Bulunmaması veya Geçersiz Olması
• Kira artış oranı, Üretici Fiyat Endeksi’nin (ÜFE) 12 aylık ortalamasını geçemez. Eğer sözleşmede ÜFE’yi aşan bir artış kararlaştırılmışsa, bu hüküm geçersizdir ve mahkeme ÜFE sınırına uygun bir bedel belirler.
5. Yeni Dönem İçin Geçerli Olması
• Açılan dava, mevcut kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacak şekilde sonuçlanır.
6. Mahkemenin Tespit Yöntemi
- Mahkeme, kira bedelini belirlerken emsal kira bedellerini, taşınmazın özelliklerini, tarafların ekonomik durumunu ve TBK Madde 344’te belirtilen sınırlamaları dikkate alır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
• Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu şartların yerine getirilmesi durumunda kira tespit davası açılabilir. Dava sonucunda mahkeme, taşınmazın rayiç değerini dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirler.
Kira Tespit Davalarında İhtarname Gönderilmesi İçin Aranan Süre Nedir?
Kiraya veren yeni kira dönemin başlangıcından önce 30 günlük süre öncesinde bir ihtarname göndermeli ki bu süre zarfında mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilsin.
III. Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yargıtay Kararı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.03.2010 tarih ve 2010/3-119 E. ve 2010/159 K : “Tespit davalarının konusu hukuki ilişkilerdir. Bu davalarda davacının amacı ve dolayısıyla talep sonucu, bir hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun veyahut içeriğinin belirlenmesidir. Bir tespit davasının kabule şayan olabilmesi için, bu davanın konusunu oluşturan hukuki ilişkinin var olup olmadığının mahkemece hemen tespit edilmesinde davacının menfaatinin bulunması gerekir. Tespit davasında, eda davasından ve inşai davadan farklı olarak, davacının böyle bir menfaatinin bulunduğu varsayılmaz. Tespit davasında davacı, kendisi için söz konusu olan tehlikeli veya tereddütlü durumun ortaya çıkaracağı zararın ancak tespit davası ile giderilebileceğini doğrulamalıdır. Çünkü tespit davası, hukuki bir durum ya da hak henüz inkar ya da ihlal edilmeden, yani herhangi bir zarar doğmadan açılabildiğinden, menfaatin doğmuş ve güncel olması gereğinin bir istisnası olarak ortaya çıkmıştır. İşte davacının hukuki ilişkinin derhal tespitinde menfaatin varlığı, öncelikle, davacının bir hakkı veya hukuki durumu güncel (halihazır) ve ciddi bir tehlike ile tehdit edilmelidir. Bu tehdit çoğunlukla davalının davranışları ile ortaya çıkar. Söz konusu bu tehdidin davacı için bir tehlike oluşturabilmesi, bu tehdit nedeniyle, davacının hukuki durumunun tereddüt içinde olmasına ve bu hususun, davacıya zarar verebilecek nitelikte bulunmasına bağlıdır (Hanağası, Emel: a.g.e., s.133 vd). Kural olarak kiracı, kira parasının indirilmesini hedef tutan tespit davası açabilirse de, ihtarname ile muaraza (çekişme) çıkarılması halinde de, kiracının kira parasının arttırılmasını esas alan tespit davasını açmasında hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalı (kiralayan) ile davacı (kiracı) arasındaki sözleşmede kira parasının nasıl arttılacağı düzenlenmiş olmasına rağmen, bu hüküm taraflar açısından net olmaktan uzaktır. Davalı (kiralayan), beş(5) yıl süreli kira sözleşmesinin ilk dört(4) yılı için daha önceki kira artış uygulamasının tersine iki katı üzerinde belirlediği kira parasını, 1.5.2007 tarihinden başlayan dönem için ödenmesi amacıyla dava tarihinden önce çektiği ihtarname istediği belirgindir. Görüldüğü üzere, davalı (kiralayan) çektiği ihtarname ile 1.5.2007 tarihinden başlayan dönem için ödenecek kira bedeli konusunda muaraza (çekişme) çıkarmıştır. Bu durum, davacının ödeyeceği kira parasının öngörülenin üzerinde artış yapılması karşısında, kira parasının hangi miktarda olacağı ve ödeneceği konusunda ciddi bir tehdit oluşturmaktadır. Bu tehdit nedeniyle, davacı ödeyeceği kira parasının miktarı konusunda tereddüt içinde kalmıştır. Bu nedenle kira bedeli konusunda uzlaşma isteyen dilekçesine süresinde olumlu cevap alamaması nedeniyle, kendisine zarar verebilecek nitelikteki bu duruma son vermek, hukuki durumunu tereddüt içinde olmaktan kurtarmak için eldeki davayı açmıştır. Dolayısıyla, görülmekte olan kira tespit davası açmasında davacı kiracının, menfaati bulunmaktadır. O halde, Özel Dairenin davacının (kiracının) kira tespit davası açmasında hukuki yararının bulunmadığı yönündeki bozma kararına, yerel mahkemece direnilmesi usul ve yasaya uygundur. Ne var ki, Özel Dairece işin esasına yönelik temyiz itirazları bozma nedenine göre incelenmemiş olup, dosyanın temyiz itirazlarının incelenmesi için Özel Daireye gönderilmesi gerekir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, direnme uygun bulunduğundan işin esasına yönelik taraf vekillerinin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 3. HUKUK DAİRESİNE gönderilmesine, 17.03.2010 gününde oyçokluğuyla karar verildi.”
