KENTSEL DÖNÜŞÜM REHBERİ: 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA HAKLAR VE HUKUKİ SÜREÇ (2026)
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye'deki kentsel dönüşüm uygulamalarının temel dayanağını oluşturur. Bu süreç, sadece binaların yıkılıp yeniden yapılması değil, aynı zamanda mülkiyet sahiplerinin ekonomik ve hukuki güvencelerini de kapsayan bir "yerinde dönüşüm" modelidir.
1. Riskli Yapı Tespiti ve Kesinleşme Süreci
Kentsel dönüşümün ilk adımı, yapının fen ve sanat kurallarına göre ekonomik ömrünü tamamladığının veya yıkılma riskinin olduğunun belgelenmesidir.
- Başvuru: Kat maliklerinden sadece birinin başvurusu, binanın incelenmesi için yeterlidir. Lisanslı kuruluşlarca yapılan inceleme sonucunda hazırlanan "Riskli Yapı Tespit Raporu", ilgili belediyeye veya Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne gönderilir.
- Tebligat ve İtiraz: Rapor onaylandıktan sonra tüm maliklere tebligat gönderilir. Maliklerin bu rapora karşı 15 gün içinde itiraz etme hakkı bulunur. İtiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse riskli yapı kararı kesinleşir.
2. Karar Alma Süreci: Salt Çoğunluk (50+1) Kuralı
Mevzuatta yapılan son düzenlemelerle birlikte, binanın yeniden yapımı veya değerlendirilme yöntemi konusunda aranan karar yeter sayısı değiştirilmiştir.
- Yüzde 50+1 Şartı: Eskiden aranan 2/3 çoğunluk şartı, sürecin hızlandırılması amacıyla paydaşların salt çoğunluğu (%50 + 1) seviyesine çekilmiştir.
- Protokol Hazırlığı: Malikler, bina ortak karar protokolü ile müteahhit seçimi, paylaşım oranları ve inşaatın şartlarını belirler. Bu karara katılmayan azınlığın payları, SPK lisanslı kuruluşlarca belirlenen değer üzerinden diğer paydaşlara açık artırma ile satılabilir.
3. Tahliye ve Yıkım Aşaması
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, idare tarafından maliklere ve kiracılara tahliye için süre verilir.
- Süreler: Genellikle 60 günden az olmamak üzere verilen ilk sürenin ardından, tahliyenin gerçekleşmemesi durumunda 30 günlük ek bir süre daha tanınır.
- Hizmetlerin Kesilmesi: Verilen süreler içinde bina tahliye edilmezse, elektrik, su ve doğalgaz gibi temel kamu hizmetleri durdurulabilir.
4. Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri
Vatandaşların barınma hakkını korumak adına devlet, süreç boyunca çeşitli maddi kolaylıklar sağlamaktadır.
- Kira Yardımı: Tahliye edilen maliklere ve kiracılara, her yıl güncellenen tutarlarda kira yardımı yapılır.
- Faiz Destekli Kredi: Konutunu kendi imkanlarıyla veya müteahhitle anlaşarak yenilemek isteyenler için düşük faizli kentsel dönüşüm kredisi imkanı mevcuttur. Önemli bir kural olarak, bir hak sahibi aynı taşınmaz için ya kira yardımından ya da kredi faiz desteğinden yararlanabilir; her ikisinin aynı anda kullanılması mümkün değildir.
5. Tapu Harcı ve Vergi Muafiyetleri
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemler, vatandaş üzerindeki mali yükü azaltmak amacıyla birçok vergi ve harçtan muaf tutulmuştur.
- 7/9 Maddesi Muafiyeti: Kanun'un 7. maddesinin 9. fıkrası uyarınca; bu kanun kapsamında yapılan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi ve veraset ve intikal vergisinden müstesnadır.
- İade Hakkı: Süreç içerisinde sehven ödenen tapu harçlarının, yasal şartlar dahilinde vergi dairesinden iadesi talep edilebilir.
6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Müteahhit ile imzalanacak olan sözleşme, sürecin en kritik hukuki metnidir.
- Teknik Şartname: Kullanılacak malzemelerin kalitesi, inşaatın bitiş tarihi ve gecikme durumunda ödenecek tazminatlar net bir şekilde belirlenmelidir.
- Teminatlar: Müteahhitin işi yarım bırakması riskine karşı "İnşaat Tamamlama Sigortası" veya banka teminat mektubu gibi güvencelerin talep edilmesi, mülk sahiplerinin geleceğini koruma altına alır.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, karmaşık bir prosedürler silsilesi olsa da doğru hukuki adımların atılması durumunda güvenli ve modern bir konuta ulaşmanın en etkili yoludur. Özellikle salt çoğunluk kuralı ve muafiyetler konusundaki güncel düzenlemeler, mülk sahiplerine önemli avantajlar sağlamaktadır.
ATE Hukuk olarak tavsiyemiz; nafaka artırım taleplerinde sadece genel enflasyon oranlarına dayanmak yerine, değişen yaşam standartlarını ve somut ihtiyaç artışlarını (eğitim, sağlık, barınma giderleri vb.) güncel belgelerle mahkemeye sunmanızdır. Hukuki sürecin teknik detaylar içermesi ve "hakkaniyet" ilkesinin her somut olaya göre farklı yorumlanabilmesi nedeniyle, telafisi güç hak kayıplarının önüne geçmek adına sürecin profesyonel bir hukuki destekle, titizlikle yönetilmesi büyük önem taşımaktadır.
Not: Bu makale bilgilendirme amaçlıdır. Her somut olayın kendine has detayları olması nedeniyle, süreç yönetimi için profesyonel bir hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.
