EV SAHİBİ VE KİRACILAR İÇİN “TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ” REHBERİ
Son yıllarda kira uyuşmazlıklarının artmasıyla birlikte tahliye taahhütnameleri en çok tartışılan hukuki belgelerden biri haline geldi. Peki bu belge nedir, ne işe yarar, hangi şartlarda geçerlidir ve taraflara hangi hakları doğurur? İşte detaylı bir rehber:
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgedir. Kira sözleşmelerinde sıkça gündeme gelir. Bu belge sayesinde kiralayan, kiracının kira ilişkisini sona erdirme iradesini yazılı olarak güvence altına almış olur. Eğer ilgili taahhütnamede belirtilen sürede kiracı konutu boşaltmazsa ev sahibi bu taahhütnameye dayanarak 1 ay içinde kiracıyı evden çıkartabilmek için dava açabilir ya da icra takibine başvurabilir.
Hukuki Dayanağı
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiracı kira sözleşmesinin kurulmasından sonra yazılı olarak belirli bir tahliye tarihi verirse, kiralayan bu taahhüde dayanarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Tahliye Taahhütnamesinde Nelere Dikkat Edilmeli?
- İmza Zamanı: En önemli husus, belgenin kira sözleşmesinden sonra imzalanmış olmasıdır. Sözleşmeyle aynı anda imzalanan tahliye taahhüdü geçerli sayılmaz.
- Tahliye Tarihi: Açık ve kesin bir tarih belirtilmelidir. “Bir yıl sonra” gibi muğlak ifadeler geçerliliği tartışmalı hale getirebilir.
- Kiracı Bilgileri: Kiracının ve/veya temsilcisinin adı, soyadı ve imzası bulunmalıdır.
- Kiralananın Açık Adresi: Belgenin hangi taşınmaza ilişkin olduğu net şekilde yazılmalıdır.
İmzanın İspatı Sorunu
Uygulamada en çok tartışılan noktalardan biri imzanın kiracıya ait olup olmadığıdır. Ev sahibinin taahhütnamedeki imzasının yer alması şart olmasa da kiracı imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederse, imza incelemesi yapılabilir. Yargıtay, önüne gelen uyuşmazlıklarda, kiracıların tahliye taahhütnamesinin kiralanan yer teslim edilmeden önce düzenlendiğini ve/veya tahliye tarihinin boş bırakılarak imzalandığını iddia etmeleri durumunda, bu iddialarını aynı derecede ispat gücüne sahip başka bir belge ile kanıtlama yükümlülüğünün kiracılara ait olduğu yönünde değerlendirme yapmaktadır. Bu nedenle ilgili yaklaşımın kiraya verenler lehine olduğu ortadadır.
Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Açılabilecek Davalar
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak:
- İcra takibi yoluyla kiracıyı konuttan tahliye ettirebilir;
- 1 ay içinde takip: Ev sahibi, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalı.
- Yetkili icra dairesi: Taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesi yetkilidir.
- Tahliye emri: Kiracıya gönderilir, 15 gün içinde evi boşaltması istenir.
- İtiraz süresi: Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir, takip durur.
- Ev sahibinin süresi: 6 ay içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması, veya 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali istenmelidir.
Sonuç: İtiraz edilmezse veya haksız bulunursa kiracı zorla tahliye edilir.
- Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir;
- Süre: Ev sahibi, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
- Yetkili mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesi.
- Dayanak: Yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdü dava için zorunludur.
- Dikkat edilmesi gereken: 1 aylık dava süresine mutlaka riayet edilmelidir.
Sonuç: Süreç doğru yürütülürse kiracı mahkeme kararıyla tahliye edilir.
Yargılama Süresi
- İcra takibi nispeten daha hızlı sonuçlanır. Kiracının itirazı yoksa kısa sürede tahliye gerçekleşebilir.
- Tahliye davaları ise genellikle 1 yıl ile 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak imza itirazı gibi durumlar davayı uzatabilir.
Önemli Not:
- 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023’ten itibaren kiracı tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.
- Tahliye davası açmadan önce mutlaka arabuluculuk süreci işletilmelidir.
- Arabuluculuk yapılmadan açılan davalar mahkeme tarafından reddedilir.
- Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamazsa, bu durum tutanak altına alınır ve dava açmanın önünde engel kalmaz.
- Sürecin doğru yürütülmesi, davaya gerek kalmadan sorunun çözülmesini veya dava aşamasında avantaj sağlamayı mümkün kılar.
- ATE Hukuk ve Hukuk Bürosu olarak arabuluculuk ve dava süreçlerinde profesyonel destek sağlıyoruz.
Tahliye Kararlarının Sonuçları
Mahkeme veya icra sonucunda verilen kararlarla kiracı, belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmak zorunda kalır. Tahliye kararına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, icra yoluyla zorla tahliye işlemi yapılabilir.
Kiracının ve Kiraya Verenin Hakları
- Kiracı, imzasının sahte olduğunu iddia edebilir veya belgenin kira sözleşmesinden sonra düzenlenmediğini öne sürebilir.
- Kiraya veren ise geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, kira ilişkisinde tarafların dengelerini etkileyen önemli bir belgedir. Özellikle kiracılar açısından hak kaybı yaşanmaması için belgenin imzalanma zamanı, içeriği ve hukuki sonuçları iyi bilinmelidir. Bu tür belgeler düzenlenmeden veya imzalanmadan önce mutlaka bir avukata danışılması, ileride doğabilecek ciddi sorunların önüne geçecektir. Biz de ATE Hukuk ve Hukuk Bürosu olarak bu hukuki işlemlerde profesyonel destek sağlamaktayız.
